Main Article Content
Abstract
Land is a strategically valuable asset in Indonesian society, both socially, economically, and legally. One of the most common forms of land transfer is through sale and purchase. Although the Basic Agrarian Law and Government Regulation No. 24 of 1997 require registration of every transfer of rights to be legally valid, in practice, many sales and purchase transactions only proceed with the issuance of a Deed of Sale and Purchase (AJB) by the Land Deed Official (PPAT), without further registration with the National Land Agency (BPN). This situation raises serious legal issues, because without registration, land rights are not legally transferred and buyers do not receive adequate protection. The problem formulation in this study is the legal status of land sale and purchase deeds that are not registered with the BPN and what are the legal consequences for the parties of such unregistered land sale and purchase deeds. The study uses a normative juridical method through a review of laws and regulations, legal doctrine, and other related provisions. The results show that unregistered AJBs do not have constitutive force in the Indonesian land law system. Buyers lose legal protection and are vulnerable to disputes, and cannot legally transfer, inherit, or pledge the land. Therefore, the title registration system places registration as a prerequisite for legal transfer of rights. Therefore, strengthening regulations, oversight, and education is necessary to raise awareness of the importance of registration in every land transaction.
Keywords
Article Details
Copyright (c) 2025 Adisa Indira Mandigani
This work is licensed under a Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0 International License.
Authors who publish with this journal agree to the following terms:
a. Authors retain copyright and grant the journal right of first publication with the work simultaneously licensed under a Creative Commons Attribution License that allows others to share the work with an acknowledgement of the work's authorship and initial publication in this journal.
b. Authors are able to enter into separate, additional contractual arrangements for the non-exclusive distribution of the journal's published version of the work (e.g., post it to an institutional repository or publish it in a book), with an acknowledgement of its initial publication in this journal.
c. Authors are permitted and encouraged to post their work online (e.g., in institutional repositories or on their website) prior to and during the submission process, as it can lead to productive exchanges, as well as earlier and greater citation of published work (See The Effect of Open Access).
References
Isnaini, and Anggreni. A Lubis. Hukum Agraria: Kajian Komprehensif, 2022.
Lexy j moleong. Metode Penelitian Kualitatif. Edisi Revi. Bandung: Remaja Rosdakarya, 2002.
Nur, Dr. Solikin. Buku Pengantar Penelitian Hukum, 2021.
Subekti. Pokok - Pokok Hukum Perdata. Jakarta: Intermasa, 2001.
Amini, Sulasiyah. “Pentingnya Pendaftaran Tanah: Perspektif Teori Kepastian Hukum.” Jurnal Hukum Dan Kenotariatan 6, no. 3 (2022): 1326–40.
Apriani, Desi, and Arifin Bur. “Kepastian Hukum Dan Perlindungan Hukum Dalam Sistem Publikasi Pendaftaran Tanah Di Indonesia.” Jurnal Bina Mulia Hukum 5, no. 2 (2020): 220–39. https://doi.org/10.23920/jbmh.v5i2.11.
Cahyandari, Clarita, Kalila Nashwa Ludmilla, Firsty Oxana, and Dayinta Talia. “Kepastian Hukum Pembeli Hak Atas Tanah Tanpa Akta Jual Beli Yang Dibuat Oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah” 5, no. 3 (2025): 2602–8.
DOI: https://doi.org/10.38035/jihhp.v5i3.3521Fadilla, Farah. “Tanggung Jawab Notaris / Ppat Terhadap Objek Jual Beli Berantai Milik Pihak Yang Tidak Tercatat Dalam Sertipikat Tanah ( Studi Putusan Mahkamah Agung NO . 485 / K / PDT 2018 ) Tanggung Jawab Notaris / Ppat Terhadap Objek Jual Beli Berantai Milik Pihak” 3, no. 485 (2021).
Fitrianti, Zikra. “Akibat Hukum Jual Beli Tanah Dibawah Tangan Dan Dijual Kembali Secara Pura-Pura Oleh Penjual Serta Diagunkan Kepada Bank Oleh Pihak Ketiga.” Indonesian Notary Volume 2 (2020).
Hukum, Akibat, Perjanjian Jual, Beli Tanah, Yang Dilakukan, Tidak Dihadapan, Pejabat Pembuat, and Akta Tanah. “Clavia Clavia: Journal of Law,” 2024, 251–58.
Ida Ayu Dinda Maharani, I Nyoman Alit Puspadma, and Ni Gusti Ketut Sri Astiti. “Keabsahan Jual Beli Hak Atas Tanah Yang Dilakukan Tanpa Akta PPAT Ditinjau Dari Perspektif Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.” Jurnal Konstruksi Hukum 4, no. 3 (2023): 261–67. https://doi.org/10.22225/jkh.4.3.8036.261-267.
DOI: https://doi.org/10.22225/jkh.4.3.8036.261-267Ilkam Hulu, Klaudius. “Kekuatan Alat Bukti Sertifikat Hak Milik Atas Tanah Dalam Bukti Kepemilikan Hak.” Jurnal Panah Keadilan Vol.I, no. 1 (2021): 27–31.
Karuni, Kadek Diah, Dewa Gede Sudika Mangku, and Ni Putu Rai Yuliartini. “Kajian Keabsahan Jual Beli Tanah Yang Belum Bersertifikat Dan Akibat Hukumnya Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.” Jurnal Pendidikan Kewarganegaraan Undiksha 10, no. 3 (2022): 307–26.
Larasati, Ayu, and Raffles Raffles. “Peralihan Hak Atas Tanah Dengan Perjanjian Jual Beli Menurut Hukum Pertanahan.” Zaaken Journal of Civil and Bussiness Law 1, no. 1 (2020): 127–44. http://online-journal.unja.ac.id/zaaken.
Olii, Atie, and Godlieb N Mamahit. “Pengaturan Hukum Tentang Pendaftaran Tanah Menjadi Hak Milik Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.” Lex Privatum Vol.VI, no. 1 (2018): 20.
Sakinah, Hinda, Istijab, and Ronny Winarno. “Kekuatan Hukum Jual Beli Tanah Di Bawah Tangan Dalam Perspektif Terkait Pendaftaran Tanah.” Yurijaya, Jurnal Ilmiah Fakultas Hukum Vol.4, no. No.1 (2022): p.33-46.
Syamsuddin Pasamai, and Aan Aswari. “Qawanin Jurnal Ilmu Hukum Peralihan Hak Milik Atas Tanah” 1, no. 1 (2020): 1–14.
Sari, B F, Y A Setyono, and A Lukman. “Akibat Hukum Kelalaian PPAT Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Yang Mengakibatkan Aktanya Tidak Memiliki Kekuatan Pembuktian Formal (Formale Bewijskracht) (Studi Putusan Banding Pengadilan Tinggi Medan Nomor 115 / PDT / 2018 / PTMDN ).” Indonesian Notary 3, no. 3 (2021). https://scholarhub.ui.ac.id/cgi/viewcontent.cgi?article=1111&context=notary.
Shofianingrum, Rilda, and Maman Sudirman. “Implikasi Hukum Akta Jual Beli Yang Tidak Ditandatangani Di Hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara Legal Implications of Sale and Purchase Deeds Not Signed Before a Temporary Land Deed Official Pembuatan Akta Jual Beli Tanah , Khususnya Yang Melibat” 7, no. 3 (2024): 11–12.
Untung Prasetia, and Widyarini Indriasti Wardani. “Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Hak Atas Tanah Melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara Yang Tidak Didaftarkan (Studi Putusan NOMOR 17/Pdt.G/2021/PN.Wat).” Jurnal Akta Notaris 2, no. 2 (2023): 205–16. https://doi.org/10.56444/aktanotaris.v2i2.1236.
DOI: https://doi.org/10.56444/aktanotaris.v2i2.1236Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata)
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
References
Isnaini, and Anggreni. A Lubis. Hukum Agraria: Kajian Komprehensif, 2022.
Lexy j moleong. Metode Penelitian Kualitatif. Edisi Revi. Bandung: Remaja Rosdakarya, 2002.
Nur, Dr. Solikin. Buku Pengantar Penelitian Hukum, 2021.
Subekti. Pokok - Pokok Hukum Perdata. Jakarta: Intermasa, 2001.
Amini, Sulasiyah. “Pentingnya Pendaftaran Tanah: Perspektif Teori Kepastian Hukum.” Jurnal Hukum Dan Kenotariatan 6, no. 3 (2022): 1326–40.
Apriani, Desi, and Arifin Bur. “Kepastian Hukum Dan Perlindungan Hukum Dalam Sistem Publikasi Pendaftaran Tanah Di Indonesia.” Jurnal Bina Mulia Hukum 5, no. 2 (2020): 220–39. https://doi.org/10.23920/jbmh.v5i2.11.
Cahyandari, Clarita, Kalila Nashwa Ludmilla, Firsty Oxana, and Dayinta Talia. “Kepastian Hukum Pembeli Hak Atas Tanah Tanpa Akta Jual Beli Yang Dibuat Oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah” 5, no. 3 (2025): 2602–8.
DOI: https://doi.org/10.38035/jihhp.v5i3.3521Fadilla, Farah. “Tanggung Jawab Notaris / Ppat Terhadap Objek Jual Beli Berantai Milik Pihak Yang Tidak Tercatat Dalam Sertipikat Tanah ( Studi Putusan Mahkamah Agung NO . 485 / K / PDT 2018 ) Tanggung Jawab Notaris / Ppat Terhadap Objek Jual Beli Berantai Milik Pihak” 3, no. 485 (2021).
Fitrianti, Zikra. “Akibat Hukum Jual Beli Tanah Dibawah Tangan Dan Dijual Kembali Secara Pura-Pura Oleh Penjual Serta Diagunkan Kepada Bank Oleh Pihak Ketiga.” Indonesian Notary Volume 2 (2020).
Hukum, Akibat, Perjanjian Jual, Beli Tanah, Yang Dilakukan, Tidak Dihadapan, Pejabat Pembuat, and Akta Tanah. “Clavia Clavia: Journal of Law,” 2024, 251–58.
Ida Ayu Dinda Maharani, I Nyoman Alit Puspadma, and Ni Gusti Ketut Sri Astiti. “Keabsahan Jual Beli Hak Atas Tanah Yang Dilakukan Tanpa Akta PPAT Ditinjau Dari Perspektif Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.” Jurnal Konstruksi Hukum 4, no. 3 (2023): 261–67. https://doi.org/10.22225/jkh.4.3.8036.261-267.
DOI: https://doi.org/10.22225/jkh.4.3.8036.261-267Ilkam Hulu, Klaudius. “Kekuatan Alat Bukti Sertifikat Hak Milik Atas Tanah Dalam Bukti Kepemilikan Hak.” Jurnal Panah Keadilan Vol.I, no. 1 (2021): 27–31.
Karuni, Kadek Diah, Dewa Gede Sudika Mangku, and Ni Putu Rai Yuliartini. “Kajian Keabsahan Jual Beli Tanah Yang Belum Bersertifikat Dan Akibat Hukumnya Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.” Jurnal Pendidikan Kewarganegaraan Undiksha 10, no. 3 (2022): 307–26.
Larasati, Ayu, and Raffles Raffles. “Peralihan Hak Atas Tanah Dengan Perjanjian Jual Beli Menurut Hukum Pertanahan.” Zaaken Journal of Civil and Bussiness Law 1, no. 1 (2020): 127–44. http://online-journal.unja.ac.id/zaaken.
Olii, Atie, and Godlieb N Mamahit. “Pengaturan Hukum Tentang Pendaftaran Tanah Menjadi Hak Milik Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.” Lex Privatum Vol.VI, no. 1 (2018): 20.
Sakinah, Hinda, Istijab, and Ronny Winarno. “Kekuatan Hukum Jual Beli Tanah Di Bawah Tangan Dalam Perspektif Terkait Pendaftaran Tanah.” Yurijaya, Jurnal Ilmiah Fakultas Hukum Vol.4, no. No.1 (2022): p.33-46.
Syamsuddin Pasamai, and Aan Aswari. “Qawanin Jurnal Ilmu Hukum Peralihan Hak Milik Atas Tanah” 1, no. 1 (2020): 1–14.
Sari, B F, Y A Setyono, and A Lukman. “Akibat Hukum Kelalaian PPAT Dalam Pembuatan Akta Jual Beli Yang Mengakibatkan Aktanya Tidak Memiliki Kekuatan Pembuktian Formal (Formale Bewijskracht) (Studi Putusan Banding Pengadilan Tinggi Medan Nomor 115 / PDT / 2018 / PTMDN ).” Indonesian Notary 3, no. 3 (2021). https://scholarhub.ui.ac.id/cgi/viewcontent.cgi?article=1111&context=notary.
Shofianingrum, Rilda, and Maman Sudirman. “Implikasi Hukum Akta Jual Beli Yang Tidak Ditandatangani Di Hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara Legal Implications of Sale and Purchase Deeds Not Signed Before a Temporary Land Deed Official Pembuatan Akta Jual Beli Tanah , Khususnya Yang Melibat” 7, no. 3 (2024): 11–12.
Untung Prasetia, and Widyarini Indriasti Wardani. “Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Hak Atas Tanah Melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara Yang Tidak Didaftarkan (Studi Putusan NOMOR 17/Pdt.G/2021/PN.Wat).” Jurnal Akta Notaris 2, no. 2 (2023): 205–16. https://doi.org/10.56444/aktanotaris.v2i2.1236.
DOI: https://doi.org/10.56444/aktanotaris.v2i2.1236Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata)
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah