Article Sidebar
Main Article Content
Abstract
Pursuant to established norms within customary law, the buying and selling of land constitutes a transfer of land rights that is both transparent and immediate. This transfer of right occurs simultaneously upon the buyer's payment following the principle of direct exchange or concrete transaction. The principle of land transactions shares similarities with general contractual agreements, necessitating adherence to Article 1320 of the Indonesian Civil Code. The sale and purchase of land under customary law are often witnessed solely by relatives, kin, and close neighbors, without the involvement of government officials. Claims may arise asserting that the process of transferring land rights was conducted in violation of regulations, particularly on the lack of official witnesses. This article employs a qualitative approach, involving the processing and analysis of data with a profound understanding of the researched issue. The normative juridical approach draws the prevailing legal provisions or employs the doctrinal legal method, and encompasses legal theories and expert opinions relevant to the discussed matter. The findings of this research underscore the prevailing agrarian law in Indonesia, which is rooted in customary law, as long as it aligns with national and state interests. Therefore, as long as the sale and purchase process is conducted genuinely, transparently, and immediately, and adheres to the principles of clarity and immediacy it is considered legally valid and is thereby irrevocable.
Keywords: Land Purchase Agreement, The Principle of Transparency, The Principle of Immediacy.
Penerapan Asas Transparan Dan Kedekatan Dalam Perjanjian Jual Beli Tanah (Studi Putusan Pengadilan Nomor 50/Pdt.G/2022/PN.Smn; 102/PDT/2022/PT.YYK, DAN 89/PDT.G/2022/ PN KLN)
Abstrak
Berdasarkan norma-norma yang berlaku dalam hukum adat, jual beli tanah merupakan peralihan hak atas tanah yang bersifat transparan dan segera. Perpindahan hak ini terjadi bersamaan dengan pembayaran pembeli dengan prinsip pertukaran langsung atau transaksi konkrit. Prinsip transaksi tanah mempunyai persamaan dengan perjanjian kontrak pada umumnya, sehingga harus dipatuhi Pasal 1320 KUHPerdata. Jual beli tanah menurut hukum adat seringkali hanya disaksikan oleh sanak saudara, kerabat, dan tetangga dekat, tanpa keterlibatan pejabat pemerintah. Dapat timbul tuntutan yang menyatakan bahwa proses peralihan hak atas tanah dilakukan dengan melanggar peraturan, khususnya karena tidak adanya saksi resmi. Artikel ini menggunakan pendekatan kualitatif, yang melibatkan pengolahan dan analisis data dengan pemahaman mendalam tentang masalah yang diteliti. Pendekatan yuridis normatif mengambil ketentuan hukum yang berlaku atau menggunakan metode hukum doktrinal, serta mencakup teori-teori hukum dan pendapat para ahli yang relevan dengan hal yang dibicarakan. Temuan penelitian ini menggaris bawahi hukum agraria yang berlaku di Indonesia, yang berakar pada hukum adat, sepanjang sejalan dengan kepentingan nasional dan negara. Oleh karena itu, sepanjang proses jual beli tersebut dilakukan dengan sungguh-sungguh, transparan, dan segera, serta berpegang pada asas kejelasan dan kesegeraan, maka dianggap sah secara hukum dan tidak dapat ditarik kembali.
Kata Kunci: Perjanjian Jual Beli Tanah, Prinsip Transparansi, Prinsip Kedekatan.
Keywords
Article Details
Copyright (c) 2024 Eko Rial Nugroho
This work is licensed under a Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0 International License.
Authors who publish with this journal agree to the following terms:
a. Authors retain copyright and grant the journal right of first publication with the work simultaneously licensed under a Creative Commons Attribution License that allows others to share the work with an acknowledgement of the work's authorship and initial publication in this journal.
b. Authors are able to enter into separate, additional contractual arrangements for the non-exclusive distribution of the journal's published version of the work (e.g., post it to an institutional repository or publish it in a book), with an acknowledgement of its initial publication in this journal.
c. Authors are permitted and encouraged to post their work online (e.g., in institutional repositories or on their website) prior to and during the submission process, as it can lead to productive exchanges, as well as earlier and greater citation of published work (See The Effect of Open Access).
References
Law No. 5 of 1960 on Basic Principles of Agrarian Regulation
Government Regulation No. 24 of 1997 on Land Registration
Government Regulation No. 18 of 2021 on Management Rights, Land Rights, Flat Units and Land Registration.
Court Decision No. 89/Pdt.G/2022/PN.Kln
Case No. 102/PDT/2022/PT YYK
Case No. 50/Pdt.G /2022/PN.Smn.
Arba, M. Hukum Agraria Indonesia. 1st ed. Rawamangun, Jakarta: Sinar Grafika, 2015.
Black, Henry Campbell, and Bryan Andrew Garner. Black’s Law Dictionary. 9th ed. St. Paul, Minn: West, 2009.
Fea, Dyara Radhite Oryza. Buku Pintar Mengurus Sertifikat Tanah Rumah Dan Perizinannya. Yogyakarta: Buku Pintar, 2016.
Harsono, Boedi. Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi Dan Pelaksanaannya : Jilid 1 Hukum Tanah Nasional. 12th ed. Vol. 1. Jakarta: Djambatan, 2008.
Limbong, Bernhard. Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan. 3rd ed. Jakarta: Margaretha Pustaka, 2015.
Mustofa and Suratman. Penggunaan hak atas tanah untuk industri. 1st ed. Rawamangun, Jakarta: Sinar Grafika, 2013.
Nugroho, Bambang Daru. Hukum Adat: Hak Menguasai Negara Atas Sumber Daya Alam Kehutanan Dan Perlindungan Terhadap Masyarakat Hukum Adat. 1st ed. Bandung: Refika Aditama, 2015.
Pide, A. Suriyaman Mustari. Hukum Adat: Dahulu, Kini, Dan Akan Datang. 2nd ed. Rawamangun, Jakarta: Kencana, 2015.
Rashid, Harun Al. Sekilas Tentang Jual Beli Tanah (Berikut Peraturan-peraturannya). 1st ed. Jakarta: Gahlia Indonesia, 1987.
Santoso, Urip. Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah. 1st ed. Jakarta: Kencana Prenada Media, 2011.
Sembiring, Rosnidar. Hukum Pertanahan Adat. 1st ed. Depok: Rajawali Pers, 2017.
Setiabudi, Jayadi. Panduan Lengkap Mengurus Tanah Rumah Serta Segala Perizinannya. 1st ed. Yogyakarta: Buku Pintar, 2013.
Sulastri, Dewi. Pengantar Hukum Adat. Bandung: Pustaka Setia, 2015.
Sumardjono, Maria S. Kebijakan pertanahan: antara regulasi dan implementasi. Ed. Rev. C. Jakarta: Penerbit Buku Kompas, 2007.
Sutedi, Adrian. Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya. 1st ed. Jakarta: Sinar Grafika, 2007.
———. Sertifikat Hak Atas Tanah. 1st ed. Jakarta: Sinar Grafika, 2011.
Utomo, Stefanus Laksanto. Hukum Adat. 1st ed. Jakarta: PT. RajaGrafindo Persada, 2016.
Waskito, and Hadi Arnowo. Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Di Indonesia. 1st ed. Rawamangun, Jakarta, Indonesia: Kencana, 2019.
Apriani, Desi, and Arifin Bur. “Kepastian Hukum dan Perlindungan Hukum Dalam Sistem Publikasi Pendaftaran Tanah di Indonesia.” Jurnal Bina Mulia Hukum 5, no. 2 (December 8, 2020): 220–39. https://doi.org/10.23920/jbmh.v5i2.11.
Auri. “Aspek Hukum Pengelolaan Hak Pakai Atas Tanah Dalam Rangka Pemanfaatan Lahan Secara Optimal.” Jurnal Ilmu Hukum Legal Opinion 1, no. 2 (2014).
Ayu Widiadnyani, I Gusti, Ratna Artha Windari, and Ketut Sudiatmaka. “Implikasi Yuridis Jual Beli Tanah Adat Melalui Perjanjian Dibawah Tangan Dalam Perspektif Undang-Undang Pokok Agraria.” Jurnal Komunitas Yustisia 1, no. 1 (September 21, 2020): 45. https://doi.org/10.23887/jatayu.v1i1.28659.
Badan Pembinaan Hukum Nasional Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia. “Rancangan Undang-Undang Tentang Hukum Acara Perdata,” 2015.
Brutu, Amir Mahmud. “Perlindungan Hukum Jual Beli Hak Atas Tanah Secara Lisan (Studi Putusan Nomor: 114/PDT/2015/PT.MDN).” Premise Law Jurnal 13 (August 2019): 1–19.
Hayati, Nur. “Peralihan Hak Dalam Jual Beli Hak Atas Tanah (Suatu Tinjauan terhadap Perjanjian Jual Beli dalam Konsep Hukum Barat).” Lex Jurnalica 13, no. 3 (2016).
Hutagalung, Arie S., and Suparjo Sujadi. “Pembeli Beritikad Baik Dalam Konteks Jual Beli Menurut Ketentuan Hukum Indonesia.” Jurnal Hukum Dan Pembangunan, no. 1 (January 2005): 27–47.
Pakpahan, Kartina, Azharuddin, and Leviyanti. “Problems Of Implementation Of Electronic Land Certificate Arrangements As Debt Guarantee.” Prophetic Law Review 4, no. 1 (June 1, 2022): 70–91. https://doi.org/10.20885/PLR.vol4.iss1.art4.
Rana, Ghazahra Vesti, and Tiurma Mangihut Pitta Allagan. “Keabsahan Jual Beli Tanah Tanpa Pembaruan Data Sertipikat Ditinjau Berdasarkan Sifat Terang Dan Tunai.” Jatiswara 36, no. 3 (November 2021): 262–71. https://doi.org/10.29303/jtsw.v36i3.339.
Rasyid, Laila M. “Penerapan Norma Adat Terang Dan Tunai Dalam Praktek Pe-Radilan Perdata (Kajian Putusan Pengadilan Nomor: 23/Pdt.g/2013/Pn.Bj).” REUSAM: Jurnal Ilmu Hukum 7, no. 2 (November 15, 2019): 1. https://doi.org/10.29103/reusam.v7i2.2244.
Rondonuwu, Giovanni. “Kepastian Hukum Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Berdasarkan PP Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.” Lex Privatum 5, no. 4 (June 2017): 114–21.
Satrianingsih, Ni Nyoman Putri, and AA Ngurah Wirasila. “Peralihan Hak Milik Atas Tanah Melalui Perjanjian Jual Beli Dibawah Tangan.” Kertha Semaya: Journal Ilmu Hukum 7, no. 6 (2019): 14.
Soeikromo, Deasy. “Pengalihan Hak Milik Atas Benda Melalui Perjanjian Jual Beli Menurut KUH Perdata.” Jurnal Hukum Unsrat 1, no. 3 (2013).
Utami, Ketut. “Perlindungan Hukum Pemegang Hak Atas Tanah Berdasarkan Jual Beli Di Bawah Tangan (Kajian Terhadap Putusan Nomor: 1860K/Pdt/2005).” Arena Hukum 7, no. 2 (August 1, 2014): 287–302. https://doi.org/10.21776/ub.arenahukum.2014.00702.8.
Wagirin, and Teo Christopher Limbong. “Aspek Hukum Jual Beli Tanah di Bawah Tangan dan Pendaftaran Tanah Yang Berasal dari Jual Beli di Bawah Tangan.” Jurnal Ilmu Hukum Prima 1, no. 1 (January 2019): 186–204.
Permana, Brian Adiputra. “Asas Terang Dan Tunai Dikaitkan Dengan Proses Jual Beli Tanah Secara Elektronik Di Indonesia.” Undergraduate Thesis, Universitas Katolik Parahyangan, 2019.
References
Law No. 5 of 1960 on Basic Principles of Agrarian Regulation
Government Regulation No. 24 of 1997 on Land Registration
Government Regulation No. 18 of 2021 on Management Rights, Land Rights, Flat Units and Land Registration.
Court Decision No. 89/Pdt.G/2022/PN.Kln
Case No. 102/PDT/2022/PT YYK
Case No. 50/Pdt.G /2022/PN.Smn.
Arba, M. Hukum Agraria Indonesia. 1st ed. Rawamangun, Jakarta: Sinar Grafika, 2015.
Black, Henry Campbell, and Bryan Andrew Garner. Black’s Law Dictionary. 9th ed. St. Paul, Minn: West, 2009.
Fea, Dyara Radhite Oryza. Buku Pintar Mengurus Sertifikat Tanah Rumah Dan Perizinannya. Yogyakarta: Buku Pintar, 2016.
Harsono, Boedi. Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi Dan Pelaksanaannya : Jilid 1 Hukum Tanah Nasional. 12th ed. Vol. 1. Jakarta: Djambatan, 2008.
Limbong, Bernhard. Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan. 3rd ed. Jakarta: Margaretha Pustaka, 2015.
Mustofa and Suratman. Penggunaan hak atas tanah untuk industri. 1st ed. Rawamangun, Jakarta: Sinar Grafika, 2013.
Nugroho, Bambang Daru. Hukum Adat: Hak Menguasai Negara Atas Sumber Daya Alam Kehutanan Dan Perlindungan Terhadap Masyarakat Hukum Adat. 1st ed. Bandung: Refika Aditama, 2015.
Pide, A. Suriyaman Mustari. Hukum Adat: Dahulu, Kini, Dan Akan Datang. 2nd ed. Rawamangun, Jakarta: Kencana, 2015.
Rashid, Harun Al. Sekilas Tentang Jual Beli Tanah (Berikut Peraturan-peraturannya). 1st ed. Jakarta: Gahlia Indonesia, 1987.
Santoso, Urip. Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah. 1st ed. Jakarta: Kencana Prenada Media, 2011.
Sembiring, Rosnidar. Hukum Pertanahan Adat. 1st ed. Depok: Rajawali Pers, 2017.
Setiabudi, Jayadi. Panduan Lengkap Mengurus Tanah Rumah Serta Segala Perizinannya. 1st ed. Yogyakarta: Buku Pintar, 2013.
Sulastri, Dewi. Pengantar Hukum Adat. Bandung: Pustaka Setia, 2015.
Sumardjono, Maria S. Kebijakan pertanahan: antara regulasi dan implementasi. Ed. Rev. C. Jakarta: Penerbit Buku Kompas, 2007.
Sutedi, Adrian. Peralihan Hak Atas Tanah Dan Pendaftarannya. 1st ed. Jakarta: Sinar Grafika, 2007.
———. Sertifikat Hak Atas Tanah. 1st ed. Jakarta: Sinar Grafika, 2011.
Utomo, Stefanus Laksanto. Hukum Adat. 1st ed. Jakarta: PT. RajaGrafindo Persada, 2016.
Waskito, and Hadi Arnowo. Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Di Indonesia. 1st ed. Rawamangun, Jakarta, Indonesia: Kencana, 2019.
Apriani, Desi, and Arifin Bur. “Kepastian Hukum dan Perlindungan Hukum Dalam Sistem Publikasi Pendaftaran Tanah di Indonesia.” Jurnal Bina Mulia Hukum 5, no. 2 (December 8, 2020): 220–39. https://doi.org/10.23920/jbmh.v5i2.11.
Auri. “Aspek Hukum Pengelolaan Hak Pakai Atas Tanah Dalam Rangka Pemanfaatan Lahan Secara Optimal.” Jurnal Ilmu Hukum Legal Opinion 1, no. 2 (2014).
Ayu Widiadnyani, I Gusti, Ratna Artha Windari, and Ketut Sudiatmaka. “Implikasi Yuridis Jual Beli Tanah Adat Melalui Perjanjian Dibawah Tangan Dalam Perspektif Undang-Undang Pokok Agraria.” Jurnal Komunitas Yustisia 1, no. 1 (September 21, 2020): 45. https://doi.org/10.23887/jatayu.v1i1.28659.
Badan Pembinaan Hukum Nasional Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia. “Rancangan Undang-Undang Tentang Hukum Acara Perdata,” 2015.
Brutu, Amir Mahmud. “Perlindungan Hukum Jual Beli Hak Atas Tanah Secara Lisan (Studi Putusan Nomor: 114/PDT/2015/PT.MDN).” Premise Law Jurnal 13 (August 2019): 1–19.
Hayati, Nur. “Peralihan Hak Dalam Jual Beli Hak Atas Tanah (Suatu Tinjauan terhadap Perjanjian Jual Beli dalam Konsep Hukum Barat).” Lex Jurnalica 13, no. 3 (2016).
Hutagalung, Arie S., and Suparjo Sujadi. “Pembeli Beritikad Baik Dalam Konteks Jual Beli Menurut Ketentuan Hukum Indonesia.” Jurnal Hukum Dan Pembangunan, no. 1 (January 2005): 27–47.
Pakpahan, Kartina, Azharuddin, and Leviyanti. “Problems Of Implementation Of Electronic Land Certificate Arrangements As Debt Guarantee.” Prophetic Law Review 4, no. 1 (June 1, 2022): 70–91. https://doi.org/10.20885/PLR.vol4.iss1.art4.
Rana, Ghazahra Vesti, and Tiurma Mangihut Pitta Allagan. “Keabsahan Jual Beli Tanah Tanpa Pembaruan Data Sertipikat Ditinjau Berdasarkan Sifat Terang Dan Tunai.” Jatiswara 36, no. 3 (November 2021): 262–71. https://doi.org/10.29303/jtsw.v36i3.339.
Rasyid, Laila M. “Penerapan Norma Adat Terang Dan Tunai Dalam Praktek Pe-Radilan Perdata (Kajian Putusan Pengadilan Nomor: 23/Pdt.g/2013/Pn.Bj).” REUSAM: Jurnal Ilmu Hukum 7, no. 2 (November 15, 2019): 1. https://doi.org/10.29103/reusam.v7i2.2244.
Rondonuwu, Giovanni. “Kepastian Hukum Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Berdasarkan PP Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.” Lex Privatum 5, no. 4 (June 2017): 114–21.
Satrianingsih, Ni Nyoman Putri, and AA Ngurah Wirasila. “Peralihan Hak Milik Atas Tanah Melalui Perjanjian Jual Beli Dibawah Tangan.” Kertha Semaya: Journal Ilmu Hukum 7, no. 6 (2019): 14.
Soeikromo, Deasy. “Pengalihan Hak Milik Atas Benda Melalui Perjanjian Jual Beli Menurut KUH Perdata.” Jurnal Hukum Unsrat 1, no. 3 (2013).
Utami, Ketut. “Perlindungan Hukum Pemegang Hak Atas Tanah Berdasarkan Jual Beli Di Bawah Tangan (Kajian Terhadap Putusan Nomor: 1860K/Pdt/2005).” Arena Hukum 7, no. 2 (August 1, 2014): 287–302. https://doi.org/10.21776/ub.arenahukum.2014.00702.8.
Wagirin, and Teo Christopher Limbong. “Aspek Hukum Jual Beli Tanah di Bawah Tangan dan Pendaftaran Tanah Yang Berasal dari Jual Beli di Bawah Tangan.” Jurnal Ilmu Hukum Prima 1, no. 1 (January 2019): 186–204.
Permana, Brian Adiputra. “Asas Terang Dan Tunai Dikaitkan Dengan Proses Jual Beli Tanah Secara Elektronik Di Indonesia.” Undergraduate Thesis, Universitas Katolik Parahyangan, 2019.