Main Article Content
Abstract
The Sale and Purchase Binding Agreement (PPJB) is an obligatoir agreement commonly used as a preliminary instrument prior to the transfer of land rights through a Deed of Sale and Purchase (AJB) executed before a Land Deed Official (PPAT). In practice, a chain PPJB frequently occurs when a buyer transfers the land to another party solely based on a PPJB, without involving the registered rights holder listed in the land certificate. This practice raises legal uncertainty, particularly for the final buyer. This study aims to examine the legal validity of chain PPJB and its implications for land rights transfer under Indonesian law. The research employs a normative juridical method using statutory, conceptual, and case approaches, supported by legal literature and relevant court decisions. The findings show that chain PPJB is valid under civil law insofar as it fulfills the requirements of Article 1320 of the Indonesian Civil Code, but its validity is limited to obligatoir relationships between the parties. From the perspective of agrarian law, chain PPJB cannot serve as a legal basis for transferring land rights, as such transfer is only valid through an AJB and land registration in accordance with the Basic Agrarian Law and its implementing regulations. Consequently, the final buyer does not acquire legal recognition as a land rights holder but only obtains a personal claim against the intermediary seller. This study emphasizes the need for clearer regulation to ensure legal certainty and protection for good faith buyers.
Keywords
Article Details
Copyright (c) 2026 Tsuroyyaa Maitsaa'Jaudah, Anggi Sarlota Irawati Seu, Jihan Arsya Nabila
This work is licensed under a Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0 International License.
Authors who publish with this journal agree to the following terms:
a. Authors retain copyright and grant the journal right of first publication with the work simultaneously licensed under a Creative Commons Attribution License that allows others to share the work with an acknowledgement of the work's authorship and initial publication in this journal.
b. Authors are able to enter into separate, additional contractual arrangements for the non-exclusive distribution of the journal's published version of the work (e.g., post it to an institutional repository or publish it in a book), with an acknowledgement of its initial publication in this journal.
c. Authors are permitted and encouraged to post their work online (e.g., in institutional repositories or on their website) prior to and during the submission process, as it can lead to productive exchanges, as well as earlier and greater citation of published work (See The Effect of Open Access).
References
Amalia, Nailu Vina. “Jual Beli Tanah Dalam Hukum Tanah Atas Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Bertingkat Yang Dibuat Oleh Notaris.” Notaire 4, no. 2 (2021): 217–34. https://scholar.archive.org/work/xpy3ujmo2zdilb2jz5uovcu2eq/access/wayback/https://e-journal.unair.ac.id/NTR/article/download/26119/pdf.
Aminuddin, Aminuddin, Arliyanda Arliyanda, and Irwansyah Irwansyah. “Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Sebagai Dasar Peralihan Hak Atas Tanah Dalam Perspektif Perdata Dan Administrasi Pertanahan.” Indonesian Journal of Intellectual Publication 5, no. 1 (2024). https://doi.org/https://doi.org/10.51577/ijipublication.v5i2.662.
Arben, Ali, and Andrew Shandy Utama. “Kedudukan Akta Notaris Sebagai Akta Autentik Dalam Hukum Perdata Berdasarkan Undang-Undang Jabatan Notaris.” Andrew Law Journal 3, no. 1 (2024): 1–11. https://doi.org/https://doi.org/10.61876/alj.v3i1.26.
Brigays, Chintia Ayala, Benny Djaja, and M Sudirman. “Kewenangan Dan Pertanggungjawaban Notaris Dalam Pembuatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah: Implikasi Terhadap Kepastian Hukum Dan Perlindungan Hukum Para Pihak.” Equality: Journal of Law and Justice 2, no. 2 (2025): 290–303.
Destaliya, Adela, and Mohamad Fajri Mekka Putra. “Tinjauan Yuridis Atas Kewajiban Notaris Dalam Membacakan Akta Notaris Dan Implikasi Hukumnya (Studi Putusan Mahkamah Agung Nomor 351 PK/Pdt/2018).” Jurnal Ilmu Hukum : The Juris 6, no. 1 (2022): 70–79. https://doi.org/https://doi.org/10.56301/juris.v6i1.418.
Fadillah, Arman Reza. “Pentingnya Pencatatan Tanah Terkait Status Kepemilikan Hak Atas Tanah Dalam Peralihan Hak Milik Atas Tanah (Studi Putusan Pengadilan Negeri Denpasar Nomor 592/Pdt.G/2019/ PN DPS).” Indonesian Notary 4, no. 1 (2022). https://scholarhub.ui.ac.id/notary/vol4/iss1/38/.
Gaol, Selamat Lumban. “Keabsahan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah Sebagai Dasar Pembuatan Akta Jual Beli Tanah Dalam Rangka Peralihan Hak Atas Tanah Dan Penyalahgunaan Keadaan (Misbruik van Omstandigheden).” Jurnal Ilmiah Hukum Dirgantara 11, no. 1 (2020). https://doi.org/https://doi.org/10.35968/jh.v11i1.653.
Hermawan, Andi, Endang Purwaningsih, and Chandra Yusuf. “Keabsahan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Yang Objeknya Masih Dalam Sengketa Di Pengadilan.” Journal Syntax Idea 6, no. 09 (2024): 3906–24. https://doi.org/https://doi.org/10.46799/syntax-idea.v6i9.4347.
Hutahaean, Lamhot. “Eksistensi Penerapan Hukum Terhadap Peralihan Hak Penguasaan Tanah Ditinjau Dari Undang-Udang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 Dalam Rangka Pendaftaran Tanah Pertama Kali.” Law an Comunication Journal 1, no. 1 (2025). https://jurnalsjam.com/lcj/article/view/8.
Imelda, Imelda, Markoni Markoni, Joko Widarto, and Zulfikar Zulfikar. “Kekuatan Hukum Akta Notaris Dan PPAT Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Belum Terdaftar Pada Akta Jual Beli Dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli.” Almufi Jurnal Sosial Dan Humaniora 2, no. 2 (2025). https://almufi.com/index.php/ASH/article/view/483.
Kareliana, Ary, Muhamad Nazar Pamunkas, Syifa Maliyatul Husna, and Novy Ayu Silvayani Daniar. “Analisis Kedudukan Hukum Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB) Dalam Proses Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah.” Pediaqu : Jurnal Pendidikan Sosial Dan Humaniora 3, no. 1 (2024): 3349–62.
Kartadimadja, Tuti Susilawati, and Janet Elizabeth Tenges. “Analisis Keabsahan Kepemilikan Tanah Oleh Orang Asing Di Indonesia.” Pakuan Law Review 6, no. 1 (2020): 28–52. https://download.garuda.kemdikbud.go.id/article.php?article=2170443&val=15507&title=ANALISIS KEABSAHAN KEPEMILIKAN TANAH OLEH ORANG ASING DI INDONESIA STUDI KASUS NOMOR 9PTG2018PNSKB.
Maufiroh, Putri, Bagus Renata Rachman, and Ety Purnaningrum. “Kajian Hukum Terhadap Inkonsistensi Vertikal Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021.” Jurnal Education and Development Institut Pendidikan Tapanuli Selatan 9, no. 4 (2021): 191–96. https://download.garuda.kemdikbud.go.id/article.php?article=2450181&val=13041&title=KAJIAN HUKUM TERHADAP INKONSISTENSI VERTIKAL PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 18 TAHUN 2021.
Patahuddin, Miftahul Khair. “Pengaturan Terhadap Peralihan Hak Milik Atas Tanah Melalui Jual Beli Tanah Menurut UU No.5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.” Lex Administratum 11, no. 1 (2023). https://ejournal.unsrat.ac.id/index.php/administratum/article/view/45361.
Prawira, Gusti Bagus Gilang, Yosafat Prasetya Nugraha, and Agus Sugiarto. “Kedudukan Hukum Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Dalam Transaksi Jual Beli Tanah.” Jurnal Education and Development Institut Pendidikan Tapanuli Selatan 11, no. 1 (2023): 270.
Rahman, Arief, Wiwiek Wahyuningsih, Shinta Andriyani, and Diman Ade Mulada. “Analisis Hukum Kekuatan Mengikat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Tanah.” Jurnal Fundamental Justice 6, no. 1 (2025): 101–16. https://doi.org/https://doi.org/10.30812/fundamental.v6i1.4885.
Ramadhani, Rahmat. “Pendaftaran Tanah Sebagai Langkah Untuk Mendapatkan Kepastian Hukum Terhadap Hak Atas Tanah.” Jurnal Sosial Dan Ekonomi 2, no. 1 (2021). https://doi.org/10.55357/sosek.v2i1.119.
Ratnasariningsih, I Dewa Ayu Sri, and Cokorde Istri Dian Laksmi Dewi. “Sahnya Suatu Perjanjian Berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.” Jurnal Risalah Kenotariatan 5, no. 1 (2024): 11–18. https://doi.org/https://doi.org/10.29303/risalahkenotariatan.v5i1.204.
Rizki, Muhammad, Jum Anggriani, and Yoelianto. “Akibat Hukum Pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Oleh Pengadilan Karena Wanprestasi Tanpa Ganti Rugi.” Jurnal Hukum Lex Generalis 6, no. 9 (2025). https://doi.org/https://doi.org/10.56370/jhlg.v6i4.914.
Safatullah, Afdal Aperta, and Mahli Adriaman. “Urgensi Perjanjian Pengikatan Jual Beli Dalam Menjamin Perlindungan Hukum Bagi Penjual Dan Pembeli Dalam Transaksi Tanah.” Iuris Notitia 3, no. 1 (2025): 31–35. https://doi.org/https://doi.org/10.69916/iuris.v3i1.228.
Saisab, Romario. “Kajian Hukum Penerapan Asas Kebebasan Berkontrak Dalam Perjanjian Baku.” Lex Privatum 9, no. 6 (2021). https://ejournal.unsrat.ac.id/index.php/lexprivatum/article/view/34816.
Setiabudhi, Matthew, Priskila Pratita Penathika, and Chairunnisa Said Selenggang. “Analisis Peralihan Hak Atas Tanah Berdasarkan Akta Kuasa Menjual Palsu (Studi Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor 157/Pid.B/2022/PN JKT.SEL).” Indonesian Notary 5, no. 2 (2024). https://scholarhub.ui.ac.id/cgi/viewcontent.cgi?article=1431&context=notary.
Sinaga, Haposan Sahala Raja. “Penerapan Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 Dalam Sengketa Pembelian Tanah Yang Belum Terdaftar/Bersertifikat Di Pengadilan Negeri Tanjung Balai.” Honeste Vivere 33, no. 2 (2023): 130–41. https://doi.org/https://doi.org/10.55809/hv.v33i2.250.
Widjaja, Gunawan, Karunia Ilham Karim, and Dheas Syahreza Muslim. “Perjanjian Penyerahan Sebagai Perjanjian Ikutan Atau Kewajiban.” Jurnal Cakrawala Ilmiah 1, no. 6 (2022). https://doi.org/https://doi.org/10.53625/jcijurnalcakrawalailmiah.v1i6.1505.
Widjaja, Gunawan, and Samsuto. “Analisis Ketentuan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Dalam Perspektif Hukum Perdata : Tinjauan Terhadap Aspek Keabsahan Dan Penyelesaian Sengketa.” Sinergi : Jurnal Riset Ilmiah 1, no. 4 (2024): 252–60. https://doi.org/https://doi.org/10.62335/psn0p742.
Zula, Jihaan Nabila. “Transaksi Peralihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).” Unes Journal of Swara Justisia 8, no. 2 (2024). https://doi.org/https://doi.org/10.31933/my9e8v54.
Zulfikar, Ahmad, Syahruddin Nawi, and Dwi Handayani. “Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah Yang Objeknya Dijual Kembali Oleh Penjual Ke Pembeli Lain.” Lex Philosophy 5, no. 2 (2024): 1290–1304. https://mail.pasca-umi.ac.id/index.php/jlp/article/view/1900.
References
Amalia, Nailu Vina. “Jual Beli Tanah Dalam Hukum Tanah Atas Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Bertingkat Yang Dibuat Oleh Notaris.” Notaire 4, no. 2 (2021): 217–34. https://scholar.archive.org/work/xpy3ujmo2zdilb2jz5uovcu2eq/access/wayback/https://e-journal.unair.ac.id/NTR/article/download/26119/pdf.
Aminuddin, Aminuddin, Arliyanda Arliyanda, and Irwansyah Irwansyah. “Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Sebagai Dasar Peralihan Hak Atas Tanah Dalam Perspektif Perdata Dan Administrasi Pertanahan.” Indonesian Journal of Intellectual Publication 5, no. 1 (2024). https://doi.org/https://doi.org/10.51577/ijipublication.v5i2.662.
Arben, Ali, and Andrew Shandy Utama. “Kedudukan Akta Notaris Sebagai Akta Autentik Dalam Hukum Perdata Berdasarkan Undang-Undang Jabatan Notaris.” Andrew Law Journal 3, no. 1 (2024): 1–11. https://doi.org/https://doi.org/10.61876/alj.v3i1.26.
Brigays, Chintia Ayala, Benny Djaja, and M Sudirman. “Kewenangan Dan Pertanggungjawaban Notaris Dalam Pembuatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah: Implikasi Terhadap Kepastian Hukum Dan Perlindungan Hukum Para Pihak.” Equality: Journal of Law and Justice 2, no. 2 (2025): 290–303.
Destaliya, Adela, and Mohamad Fajri Mekka Putra. “Tinjauan Yuridis Atas Kewajiban Notaris Dalam Membacakan Akta Notaris Dan Implikasi Hukumnya (Studi Putusan Mahkamah Agung Nomor 351 PK/Pdt/2018).” Jurnal Ilmu Hukum : The Juris 6, no. 1 (2022): 70–79. https://doi.org/https://doi.org/10.56301/juris.v6i1.418.
Fadillah, Arman Reza. “Pentingnya Pencatatan Tanah Terkait Status Kepemilikan Hak Atas Tanah Dalam Peralihan Hak Milik Atas Tanah (Studi Putusan Pengadilan Negeri Denpasar Nomor 592/Pdt.G/2019/ PN DPS).” Indonesian Notary 4, no. 1 (2022). https://scholarhub.ui.ac.id/notary/vol4/iss1/38/.
Gaol, Selamat Lumban. “Keabsahan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah Sebagai Dasar Pembuatan Akta Jual Beli Tanah Dalam Rangka Peralihan Hak Atas Tanah Dan Penyalahgunaan Keadaan (Misbruik van Omstandigheden).” Jurnal Ilmiah Hukum Dirgantara 11, no. 1 (2020). https://doi.org/https://doi.org/10.35968/jh.v11i1.653.
Hermawan, Andi, Endang Purwaningsih, and Chandra Yusuf. “Keabsahan Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Yang Objeknya Masih Dalam Sengketa Di Pengadilan.” Journal Syntax Idea 6, no. 09 (2024): 3906–24. https://doi.org/https://doi.org/10.46799/syntax-idea.v6i9.4347.
Hutahaean, Lamhot. “Eksistensi Penerapan Hukum Terhadap Peralihan Hak Penguasaan Tanah Ditinjau Dari Undang-Udang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 Dalam Rangka Pendaftaran Tanah Pertama Kali.” Law an Comunication Journal 1, no. 1 (2025). https://jurnalsjam.com/lcj/article/view/8.
Imelda, Imelda, Markoni Markoni, Joko Widarto, and Zulfikar Zulfikar. “Kekuatan Hukum Akta Notaris Dan PPAT Dalam Peralihan Hak Atas Tanah Belum Terdaftar Pada Akta Jual Beli Dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli.” Almufi Jurnal Sosial Dan Humaniora 2, no. 2 (2025). https://almufi.com/index.php/ASH/article/view/483.
Kareliana, Ary, Muhamad Nazar Pamunkas, Syifa Maliyatul Husna, and Novy Ayu Silvayani Daniar. “Analisis Kedudukan Hukum Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB) Dalam Proses Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah.” Pediaqu : Jurnal Pendidikan Sosial Dan Humaniora 3, no. 1 (2024): 3349–62.
Kartadimadja, Tuti Susilawati, and Janet Elizabeth Tenges. “Analisis Keabsahan Kepemilikan Tanah Oleh Orang Asing Di Indonesia.” Pakuan Law Review 6, no. 1 (2020): 28–52. https://download.garuda.kemdikbud.go.id/article.php?article=2170443&val=15507&title=ANALISIS KEABSAHAN KEPEMILIKAN TANAH OLEH ORANG ASING DI INDONESIA STUDI KASUS NOMOR 9PTG2018PNSKB.
Maufiroh, Putri, Bagus Renata Rachman, and Ety Purnaningrum. “Kajian Hukum Terhadap Inkonsistensi Vertikal Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021.” Jurnal Education and Development Institut Pendidikan Tapanuli Selatan 9, no. 4 (2021): 191–96. https://download.garuda.kemdikbud.go.id/article.php?article=2450181&val=13041&title=KAJIAN HUKUM TERHADAP INKONSISTENSI VERTIKAL PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 18 TAHUN 2021.
Patahuddin, Miftahul Khair. “Pengaturan Terhadap Peralihan Hak Milik Atas Tanah Melalui Jual Beli Tanah Menurut UU No.5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.” Lex Administratum 11, no. 1 (2023). https://ejournal.unsrat.ac.id/index.php/administratum/article/view/45361.
Prawira, Gusti Bagus Gilang, Yosafat Prasetya Nugraha, and Agus Sugiarto. “Kedudukan Hukum Akta Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Dalam Transaksi Jual Beli Tanah.” Jurnal Education and Development Institut Pendidikan Tapanuli Selatan 11, no. 1 (2023): 270.
Rahman, Arief, Wiwiek Wahyuningsih, Shinta Andriyani, and Diman Ade Mulada. “Analisis Hukum Kekuatan Mengikat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Tanah.” Jurnal Fundamental Justice 6, no. 1 (2025): 101–16. https://doi.org/https://doi.org/10.30812/fundamental.v6i1.4885.
Ramadhani, Rahmat. “Pendaftaran Tanah Sebagai Langkah Untuk Mendapatkan Kepastian Hukum Terhadap Hak Atas Tanah.” Jurnal Sosial Dan Ekonomi 2, no. 1 (2021). https://doi.org/10.55357/sosek.v2i1.119.
Ratnasariningsih, I Dewa Ayu Sri, and Cokorde Istri Dian Laksmi Dewi. “Sahnya Suatu Perjanjian Berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.” Jurnal Risalah Kenotariatan 5, no. 1 (2024): 11–18. https://doi.org/https://doi.org/10.29303/risalahkenotariatan.v5i1.204.
Rizki, Muhammad, Jum Anggriani, and Yoelianto. “Akibat Hukum Pembatalan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Oleh Pengadilan Karena Wanprestasi Tanpa Ganti Rugi.” Jurnal Hukum Lex Generalis 6, no. 9 (2025). https://doi.org/https://doi.org/10.56370/jhlg.v6i4.914.
Safatullah, Afdal Aperta, and Mahli Adriaman. “Urgensi Perjanjian Pengikatan Jual Beli Dalam Menjamin Perlindungan Hukum Bagi Penjual Dan Pembeli Dalam Transaksi Tanah.” Iuris Notitia 3, no. 1 (2025): 31–35. https://doi.org/https://doi.org/10.69916/iuris.v3i1.228.
Saisab, Romario. “Kajian Hukum Penerapan Asas Kebebasan Berkontrak Dalam Perjanjian Baku.” Lex Privatum 9, no. 6 (2021). https://ejournal.unsrat.ac.id/index.php/lexprivatum/article/view/34816.
Setiabudhi, Matthew, Priskila Pratita Penathika, and Chairunnisa Said Selenggang. “Analisis Peralihan Hak Atas Tanah Berdasarkan Akta Kuasa Menjual Palsu (Studi Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan Nomor 157/Pid.B/2022/PN JKT.SEL).” Indonesian Notary 5, no. 2 (2024). https://scholarhub.ui.ac.id/cgi/viewcontent.cgi?article=1431&context=notary.
Sinaga, Haposan Sahala Raja. “Penerapan Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 Dalam Sengketa Pembelian Tanah Yang Belum Terdaftar/Bersertifikat Di Pengadilan Negeri Tanjung Balai.” Honeste Vivere 33, no. 2 (2023): 130–41. https://doi.org/https://doi.org/10.55809/hv.v33i2.250.
Widjaja, Gunawan, Karunia Ilham Karim, and Dheas Syahreza Muslim. “Perjanjian Penyerahan Sebagai Perjanjian Ikutan Atau Kewajiban.” Jurnal Cakrawala Ilmiah 1, no. 6 (2022). https://doi.org/https://doi.org/10.53625/jcijurnalcakrawalailmiah.v1i6.1505.
Widjaja, Gunawan, and Samsuto. “Analisis Ketentuan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Dalam Perspektif Hukum Perdata : Tinjauan Terhadap Aspek Keabsahan Dan Penyelesaian Sengketa.” Sinergi : Jurnal Riset Ilmiah 1, no. 4 (2024): 252–60. https://doi.org/https://doi.org/10.62335/psn0p742.
Zula, Jihaan Nabila. “Transaksi Peralihan Hak Atas Tanah Dan/Atau Bangunan Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).” Unes Journal of Swara Justisia 8, no. 2 (2024). https://doi.org/https://doi.org/10.31933/my9e8v54.
Zulfikar, Ahmad, Syahruddin Nawi, and Dwi Handayani. “Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah Yang Objeknya Dijual Kembali Oleh Penjual Ke Pembeli Lain.” Lex Philosophy 5, no. 2 (2024): 1290–1304. https://mail.pasca-umi.ac.id/index.php/jlp/article/view/1900.